住宅ローン 払えない 任意売却
住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納で任意売却が増加、競売よりもメリットが多く
給料の減少などで住宅ローンが払えない滞納、競売となってしまった競売件数は以前より減少傾向にある。リーマンショックの後の不景気時の競売件数は年６万件前後、2015年には３万件前後まで減少している。
減少の理由は、金融円滑化法の影響
金融円滑化法では、金融機関が住宅ローン債務者から返済条件の見直しを求められたときは可能な限り柔軟に応じなければならないことが定められた。
金融円滑化法は、平成２５年３月末で期限を迎えましたが現在でも、金融庁から金融機関へは少しづつでも住宅ローンを返済している場合は柔軟に対応するよう行政指導が行われており、金融機関も早期の競売申請は以前より消極的になっているもようだ。その結果、競売に掛けられる件数も減少している。
競売に代わって任意売却でマイホームを手放す人が増えており、任意売却物件が増加している。
金融機関の対応が以前より柔軟になったとは言え、基本的に住宅ローンを払えない滞納状態が３カ月以上続くと金融機関は不良債権とみなし、その後も滞納が続けば、担保不動産の競売を裁判所に申請することには変わりない。
競売の場合、市場価格の3割程度かそれ以上安い価格で売却されるケースが多く、少しでも高く売却しようと任意売却で家を売却する人が増えている。
任意売却は住宅ローンが払えない滞納、競売申請された物件を、債務者が不動産業者を介して売却する方法で市場価格に近い価格で売却することが可能。
実際に競売の落札相定額より数百万円も高く売却できたといった事例も多い。
競売と比べ高い価格で売却できるため、債務者、債権者双方にメリットが大きい。
競売の場合、売却した資金は全額が債権者に渡ってしまい、債務者には残らないが、任意売却なら売却資金の一部が債務者の手元に残り、引っ越し費用もまかなえる。
また、任意売却の場合、買主の合意が得られれば賃貸でそのままマイホームに住み続けることも可能だ。
競売の場合、住宅ローンが払えない滞納、競売に掛けられたことが近所や知り合いに知られる可能性が高いが、任意売却は通常の不動産売買と変わらないため、そういった心配は少ない。
競売では債権者や競売落札者との交渉を債務者自身が行わなくてはならないが、任意売却の場合は不動産業者が交渉を行ってくれるので精神的な負担も少ない。
住宅金融支援機構でも住宅ローンが払えない滞納となってしまい、競売に掛けられてしまう可能性がある場合には競売よりも任意売却することを推奨している。
競売の入札が開始されてからでは、金融機関が任意売却を認めないケースもあり、認められたとしても競売落札まで時間がなく、任意売却できないケースもある。
住宅ローンが払えない滞納となってしまった場合はできるだけ早期に専門家に相談するのが得策である。