住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 サブリース契約
今回の話題は個人が住む住宅のローン問題ではなく、投資用不動産のローンに関する問題
相続税の実質的増税などもあり、土地を持ってる人が相続税対策のためアパート経営に乗り出すケースが増えている。
筆者の近所には最近まで畑であった土地に新規のアパートが次々と建設されています。
しかしながら、毎月安定した収入がある、家賃は保証するという話に乗ってアパート経営をはじめたものの、数年後に家賃を減額されアパート経営が苦しくなる、結果、ローンが払えない、ローン滞納となる、アパートや土地を差し押さえられるといったケースが増えている。
2016年、国交省は、家賃が減る可能性があるというリスクについて、業者に説明義務を課す法改正を決めた。
問題となっているのはサブリース契約と呼ばれる契約形態
土地の所有者が建てたアパート、賃貸住宅管理業者が一括して借り上げ、空き室の有無に関係なく、一定額の家賃を保障するというもの。
30年一括借り上げと説明をされていたのに、契約更新時に家賃を減額された結果、ローンが払えない、ローン滞納となる、アパートや土地を差し押さえられるといったトラブルが増えている。
これまで不動産投資、アパート経営の経験がない人や高齢者がアパート経営に乗り出すことが多く、業者の話を鵜呑みにしてしまいトラブルに巻き込まれるケースも増えている。
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実際の事例
40歳台男性
父から受け継いだ土地を有効活用するためのアパート賃貸経営に乗り出ました。
最初はそのつもりは全くなかったのですが営業マンに強く勧められたのと、今後、相続税が上がると聞いたので相増税対策の意味合いが大きかったし、30年間家賃が保証されるということで安心だし、どうせ活用していない土地だったので少しでもお金になればいいかな？といった安易な考えでした。
この方の場合も空き室率が高かったこともあり、契約更新時に家賃の大幅減額になってしまい、ローンが払えない、ローン滞納といった状態になってしまった。
一括借上げのサブリース契約を行っていると、家賃は契約更新時の数年毎に見直されて減額される収益が下がっていくことが多い。
また、契約上、修繕をメーカー指定業者で行わなければならず、修繕費が高くつきアパート経営を圧迫するケースが多いのだ。