住宅ローンが払えない場合｜選択肢 競売と任意売却
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勤務先が倒産し収入がなくなりました。
転職先を探していますがなかなか見つかりません。
住宅ローンが返済できず2ヶ月滞納してしまい、任意売却をしようか迷っています。
任意売却と競売どちらがメリットがありますか？
また、どのくらいの期間、滞納するとで競売になってしまうのでしょうか？
妻は離婚するといってます。
離婚したら、残りの負債の半分は妻に払って貰うことは可能でしょうか？
ファイナンシャルプランナーからの回答
奥様は連帯保証人になっていないとのことですので、残債の支払い義務があるのは法的にはあなたであり、奥様ではありません。
残りの負債の半分を妻に払って貰うことは可能かどうかは奥様との交渉次第です。奥様に支払いを拒否されたら支払いをして貰うことは難しいでしょう。
金融機関によって異なりますが、住宅ローンが払えず、返済が3～6カ月滞り滞納が続くと担保になっている不動産は差し押さえられ競売に掛けられます。
差し押さえから約半年程度で競売の入札が始まります。
差し押さえ後の主な選択肢はそのまま競売を待つか任意売却をするかの二つです。
任意売却
任意売却は一般の不動産売却と同じように、一般の不動産市場で不動産業者が買主を探し売却します。
任意売却するには債権者の同意が必要です。
住宅ローン融資契約をするときには、担保として不動産（土地、建物）に抵当権を設定しますので債権者の同意なく勝手には売却できません。
任意売却のほうが競売より高く売却できることが多いので債権者、債務者双方にメリットが大きく、通常は債権者側も任意売却を拒否することは少ないですが稀に任意売却が認められないケースもあります。
競売は基本的に内覧が出来ず、銀行のローン融資が受けられないことが多いなど購入者にとってはデメリットが大きく、また競売はどうしてもイメージが悪く高い価格がつき難いのです。
競売は通常、相場の6～7割程度と低い価格で落札されてしまいます。
任意売却は競売より2割程度高い値段で売却できることが多いので、その分残債を圧縮できるため、以後の債権者との交渉も円滑に進みやすくなり、それにより売却後の生活再建が進めやすくなるという大きなメリットがあります。
また、任意売却の場合、引越し費用と当面の生活費を保証される場合もあるため、競売と比べ大きなメリットがあると言えるでしょう。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）でも競売はできるだけ回避し任意売却することを推奨しています。
任意売却は債権者との交渉や競売開始までの限られた期間で売却できるかどうかなど、通常の不動産売却とは違った高い専門性が必要になってきます。
地元の不動産業者ではなく任意売却専門の不動産業者に売却を依頼することをおすすめします。