住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　個人民事再生

民事再生とは，住宅などの財産を保有した状態で、借金を大幅に減額されることが出来き、原則として残りの借金を３年間で分割して返済する法的手続。

民事再生の中でも個人のみを対象にした手続を個人民事再生と呼ぶ。

借金の減額の程度は，借金の額、保有している財産によって異なる。
住宅ローン以外の借金については法律上返済する義務が免除される。

住宅ローン以外に自動車ローンなどの借金があって住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納といった状態になってしまった人が住宅を手放したくない場合に有効な方法。

民事再生のデメリット
借金を大幅に減額することが出来きるが自己破産のように借金をゼロにすることは出来ない点

民事再生のメリット
自己破産のように住宅のような財産が処分されず保有し続けることが可能である点。
自己破産の場合，一部の職業に就けなくなる資格制限があるが、民事再生に資格制限はない点。

民事再生を利用できる人の条件
（住宅ローンを除く）借金の総額が５０００万円以下の人
借金が返済不能となる可能性がある人
継続して収入を得る見込みがあり、減額後の借金を支払える人

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　相談事例

38歳女性

夫と離婚し、その元夫名義のマンションに子供と住んでいます。
住宅ローンは元夫が支払うという約束でした。
しかし、元夫の会社の経営が芳しくなく、住宅ローンが払えない状態になってしまいました。

住宅ローンが滞納されると私はどうなるのでしょうか?
私はローンを絶対支払いたくありませしマンションを差し押さえられたり家を追い出されるのは絶対に嫌です。

銀行に事情を言えば住宅ローンを返さずに済みますか？

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

回答

住宅ローン融資を受けマンションを購入した際、マンションは担保に取られています。

住宅ローンを支払えなくなり滞納してしまった場合、最終的には競売に掛けられマンションを追い出されることになります。

通常、3～6ヶ月程度にわたって住宅ローンを払えず住宅ローンを滞納してしまうと、競売の手続きに移行するケースが多いです。

元夫がマンションのローンを支払うと約束したので自分は払わないと債権者に主張しても通用しません。

マンションを競売に掛けたくないなら、あなたが住宅ローンを支払うしかありません。

元夫が住宅ローンを払える状態になるまで、あなたが代わりに住宅ローンを返済するのが差し押さえ競売を回避するための現実的な方法だろうと思われます。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

補足

住宅ローンの契約者が夫である場合、夫に住宅ローンの支払義務が生じます。

しかし、住宅ローンの契約者が夫であっても、妻が連帯債務者、連帯保証人になっている場合、夫が住宅ローンを滞納すると、妻が住宅ローン返済の請求を受けることになります。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　住宅を売却処分後に残った借金はどうすれば良いのか？

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまった結果、家を競売、任意売却で売ったにもかかわらず、住宅ローンの残債が残ってしまった場合の対策

◎債権者と交渉して住宅ローンの残債を減額して貰う

通常、住宅の競売、任意売却後に残った債権は、保証会社から債権回収会社（サービサー）に売却されます。債権回収会社が債権者となり、債務者は債権回収会社から住宅ローンの残債の返済を求められます。

債権回収会社は債権を額面の5％程度の安値で買い取ることが多いので、交渉次第では残債を減額して貰う事も可能です。

例えば、残債1000万円、200万円なら直ぐに支払えるというケース
200万円を一括で支払う代わりに、残債を放棄して欲しいと交渉すれば交渉が合意できる可能性があります。

◎自己破産など法的整理を行う

自己破産のメリット

＊借金が免除される

＊誰でも手続きが可能
客観的に支払いが困難であれば誰でも自己破産手続きが可能
弁護士等に依頼しなくても自分で自己破産手続きすることが可能

＊貸金業者からの取り立てが止まる

自己破産のデメリット

＊信用情報機関に登録される（ブラックリスト）
10年間は信用情報機関に登録され、借り入れ、クレジットカード作成は出来なくなります。当然、住宅ローン融資の審査も通りません。

＊価値のある財産（原則20万円以上）は処分される場合がある

＊職業制限がある
自己破産後、一部の職業につけなくなる

＊官報に記載され、自己破産したことが他人に知られる

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　相談事例

某大手コンビニエンスストアのフランチャイズオーナーをしていますが近隣にライバル店が立て続けに出来てしまい、急激に売り上げが減少してしまいました。
去年、住宅ローンを組んで新築マンションを買ったばかりでしたが住宅ローンを払えない状態になってしまいました。

住宅ローンの滞納が続くと競売になってしまうと思うですが競売はどのくらい滞納したらなりますか？
競売よりも、任意売却した方が高く売れますか？

____________________

回答

通常、3～6ヶ月程度にわたって住宅ローンを払えず住宅ローンを滞納してしまうと、競売の手続きに移行するケースが多いです。

目安として
住宅金融支援機構から融資を受けている場合、滞納6ヶ月
都市銀行、信用金庫から融資を受けている場合、滞納3ヶ月程度

多くの場合、滞納開始から6ヶ月～程度で競売開始決定通知が届きます。
最終的には住宅を差し押さえられ競売に掛けられ、家を強制退去されられます。

競売は市場価格の6割～7割程度、場合によっては半額程度で売却されてしまうことが多く、債務者、債権者双方にとっても不利益の多い売却方法です。

任意売却は競売と比べ市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いです。
特に昨年購入したばかりの新築マンションとのことですから競売でなく、任意売却を選んだほうが高く売れる可能性は圧倒的に高いです。

_____________________

参考資料

東京オリンピックを控え東京圏の中古マンション市況は活況

2016年6月の中古マンションの登録価格は首都圏平均で１戸あたり2643万円
前年同月比7.1％上昇、16か月連続のプラス

成約価格は同2551 万円、同8.0％上昇、3 か月連続のプラス

成約の44％を占める東京23区で4000万円以上の物件の割合が上昇
23区の平均価格は3221 万円と同10.2％上昇、6 か月連続のプラス

億ションの成約は前月に比べ減少
前月比で23区、首都圏平均ともに3か月ぶりに下落に転じた

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまいそう、良くあるのが住宅ローンの返済が厳しくなると、滞納したくないため、高金利のカードローン、キャッシング、消費者金融から借りて住宅ローン返済に充ててしまうケース。

これは単なる一時しのぎであり、益々状況を悪くしやってはいけない行為です。自転車操業状態に陥り、結果的に返済額は雪だるま式に膨れ上がります。住宅ローン破綻した挙句、自己破産の可能性も高まります。

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまう、住宅ローンが返済できない状況になり、高金利のキャッシング、カードローンに手を出す、住宅ローン滞納を避けるために利用したキャッシング、カードローンへの返済負担が重くのしかかり、更に自分の首を絞めることになります。
住宅ローンが払えないため、滞納を避けたいため、高金利のキャッシングをする、そのキャッシングの返済のため、別の業者でキャッシングをする、そして多重債務者になってしまう。結果として自己破産に陥る。

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまいそうな場合、先ずは生活費の見直しを行いましょう。

タバコを止め禁煙するだけでかなりの節約になります。
夫婦で毎月2万円以上タバコ代に使っており、禁煙したところ、住宅ローンの支払いが楽になったといった事例もあります。

スマホを格安スマホに変えるだけで月に1～2万円程度の通信費を削減することができます。
経費削減メリットが大きいのは、格安SIMです。
夫婦で2人で格安SIMに変えた場合、毎月の携帯料金を1万5000円から3000円台まで下げることが可能です。

次に住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまいそうな場合、住宅ローンの借り換えが出来ないか検討してみましょう。
2016年8月時点で、住宅ローンの金利は、過去最低水準を更新。
10年固定は0.4％を下回る状況となっています。
金利の高い時期に住宅ローン融資を固定金利で受けている人は、借り換えを行うだけで大幅に返済額を減らすことも可能です。

また、住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまうといった場合、住宅ローン融資を受けている借入先金融機関にリスケジュールが出来ないか相談してみましょう。
リスケジュールが可能なら毎月の返済額を減額したり、ボーナス払いを停止したりする事が出来ます。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 住宅ローン破綻

住宅ローン 払えない 住宅ローン滞納　相談事例

死亡した夫から相続した住宅のローンが払えず、滞納が続いています。
住宅ローンが2000万以上も残っていて、他にも夫が残した借金があります。
私には収入もありませんのでこれ以上支払うことはできません。私が残りの住宅ローンを払わなければいけないのでしょうか？

回答
住宅ローンの返済が完済されておらず、債務が残っている住宅を相続した場合、相続放棄の手続きをとらない限り、亡くなったご主人の住宅ローンの返済義務も相続しなければなりません。

相続放棄しない場合は、ご主人に代わって住宅ローンの返済をしなければいけません。

相続の放棄の申述は，民法により自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内にしなければならないと定められています。
相続放棄する場合は早めに手続きをする必要があります。

弁護士などに相談し相続放棄の手続きをして貰うことも可能ですが弁護士費用などが掛かります。
相続放棄の手続きは弁護士等に依頼せずとも、費用を掛けずご自身でも出来ます。家庭裁判所に相談してみましょう。

通常は住宅ローン融資時に団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
住宅ローン返済中にご主人が死亡した場合、保険会社が残った住宅ローンを借入先金融機関に支払います。

相続放棄
相続人が遺産の相続を放棄すること。
被相続人の負債が多い場合、相続を辞退するときに行われる。
3か月以内に限定承認又は相続放棄のどちらかを選択しなかった相続人は家庭裁判所に期間の伸長を申し出なければ単純承認（被相続人の権利義務を承継することを相続人が無限定に承認すること）とみなされる。

裁判所 相続放棄

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまいそう、住宅ローンの支払いがきついときの対処法

住宅は人生最大の買い物です。
ほとんどの人は住宅ローンを組んで住宅を購入しています。
返済期間も20～30年の長期に及びます。
その間に病気になったり、怪我やリストラに遭ったり、会社が倒産したりして住宅ローンの返済が不可能になってしまう事もあります。

2016年8月時点で、住宅ローンの金利は、長期固定型を中心に、過去最低水準を更新。10年固定は0.4％を下回る状況となっています。

今がチャンスとばかりに無理して住宅を購入し、住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまうという人も多くなっています。

住宅ローン以外にも車のローン、ショッピングのローンなどがある場合はより住宅ローンの支払いがきつくなります。

3～6ヶ月程度にわたって住宅ローンを滞納してしまうと、住宅を差し押さえられ競売に掛けられ、マイホームを強制退去されられます。

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまいそう、住宅ローンの支払いがきついという方は出来るだけ早く専門家に相談し対処しなければいけません。

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまいそうな場合、先ずは生活費の見直しを行いましょう。生活費の見直しで重要なのが携帯電話代など通信費の軽減です。スマホを格安スマホに変えるだけで月に1～2万円程度の通信費を削減することができます。

その他、自動車保険、生命保険料など固定費を見直す事で生活費を削減し、その分を住宅ローン返済にまわすことが可能です。

次に住宅ローン融資を受けている借入先金融機関に相談し返済期間の延長などリスケジュールの交渉をしてみましょう。

リスケジュールの交渉次第では毎月の返済額を減額したり、ボーナス払いを一時的に停止したりする事が出来ます。

しかし、リスケジュールは一時的に問題を先延ばしすることです。
リスケジュールは返済期間の延長をして月々の返済を減額しますので、支払総額は、リスケジュール前よりも多くなることに注意が必要です。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納で競売となるまでの流れ

◎住宅ローン返済が滞り、滞納する

◎通常、３ケ月の住宅ローン滞納で信用情報機関に事故記録として登録されます。ブラックリストです。
こうなると他の金融機関での借り換えは困難です。

◎住宅ローンの一括支払い請求がされます
住宅ローンの分割払いは認められなくなり、残りの住宅ローンを全額一括で返済しなければいけません。
「期限の利益の喪失」と言います。

◎保証会社から残りの住宅ローンが借入先金融機関に返済される
保証会社による代位弁済です。

◎保証会社に債権が移ります
今後、保証会社から住宅ローンの残りの債務の返済を請求されます。
保証会社に代わって債権回収会社から返済の督促が行われるケースも多いです。

◎保証会社が裁判所へ不動産競売の申し立てをする

◎競売開始決定
裁判所から競売開始決定通知が届きます。

◎裁判所の執行官による現地調査
写真撮影、売却価格の調査が行われる。

◎競売入札開始
入札が始まると競売を回避することは困難です。

住宅金融支援機構の場合、滞納6ヶ月程度
都市銀行、信用金庫の場合、住宅ローン滞納3ヶ月程度で競売に掛けられてしまうことが多いです。

多くの場合、競売開始直前まで追い込まれてから専門家に相談する人が多いのですが、ここまで来ると専門家でも打つ手がなくなります。

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納となってしまった場合、出来るだけ早い時期に専門家に相談することで問題が解決される可能性がより高くなります。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまう
多くの場合、住宅ローン滞納状態が3～6ヶ月程度続くと競売に掛かってしまいます。

住宅金融支援機構の場合、滞納6ヶ月程度
都市銀行、信用金庫の場合、滞納3ヶ月程度で競売に掛けられてしまうことが多いです。

多くの場合、6～7ヶ月以上住宅ローンを払えない、滞納してしまうと、競売開始決定通知が届きます。

競売開始決定通知が届いてから1ヶ月以内に裁判所による調査が入ります。
この調査では債務者、その家族だけでなく、近隣住民への聞き込み調査を行う場合もあります。

競売に掛けられたという情報は新聞、インターネットで掲載されますので近隣、知人、職場などに知られるリスクが高まります。

競売物件の調査のために近所に競売専門業者が聞き込みにきます。
中には庭など勝手に侵入し見て回るような業者や住居の中を見せて欲しいと強引に迫る業者も存在します。

競売で落札されても競売は市場価格の6割程度と低い価格で売却されることが多く、多くの債務が残ってしまいます。
競売には多くのデメリットがあることを理解しておきましょう。

競売のデメリット

○市場価格の6割程度と安い価格で買い叩かれる
○売却されても多額の住宅ローン残債が残り、支払い義務も残る
○住宅ローン残債の返済条件が任意売却と比べ不利になるケースが多い
○引越費用を債務者自身が工面しなければいけない
○家を強制退去させられる

競売は債務者自身は勿論のこと、その家族の心理的負担が大きいです。

任意売却は競売よりも高く、市場価格に近い金額で家を売却できます。
競売の入札開始までは任意売却できる可能性があります。

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納し、そのまま放置していると、家は競売に掛けられ、強制的に退去させられます。

競売を待つのではなく任意売却という方法を選択すれば、競売より有利な条件で売却するとが出来、その後の返済条件も有利にすることが可能です。

任意売却のメリット

○市場価格に近い価格で売却できる、競売より2～3割高く売却できる
○近所などに住宅ローン滞納の事実を知られる可能性が低い
○引っ越し費用、当面の生活資金を売却代金から充当できる
○買主から賃貸で借りれば家に住み続けることが可能

任意売却することで残債をできるだけ減らし、その後の返済条件を有利にすることでその後の生活再建が図れる可能性が高まります。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納