住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納｜相談事例 マンションのローンが払えない

37歳 会社員（男性）

マンションの住宅ローンが払えない場合どうなってしまうのでしょうか？
5年前に買ったマンションの住宅ローンが20年、2000万円近く残ってます。

会社が不景気でボーナスがすべてカット、給料もかなり下がってしまい年収が100万円くらい減ってしまい、住宅ローンが払えない状態です。
貯金もなく、今月から住宅ローンを滞納しています。

銀行からは払えなくなったら、他に移るので移った会社で相談するようにと言われましたが意味が分からず、夜も寝られない状況です。

マンションが差し押さえされるのでしょうか？
宜しくお願いします。

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住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 相談 一口アドバイス

既に借入先の銀行にリスケジュールを交渉したが、リスケジュールしても払える見込が無いとのことでリスケジュールは却下されたとのこと。

「他に移るので移った会社で相談するようにと言われました」の部分は、恐らく、このまま住宅ローンが払えず滞納が続くと保証会社に債権が移るので、債権が移った後は保証会社と交渉をしてくれという意味でしょう。

現時点では債権は保証会社に移っておらず、借入先が債権者であると思われるので、現時点の交渉相手は借入先の銀行であるはずです。

住宅ローンが払えず滞納が3ヶ月を超えると期限の利益喪失通知が送られてきます。住宅ローンの残り全額を一括で返済してくださいという意味です。
金融機関によって期間は違いますが通常は3ヶ月過ぎたころです。

保証会社が設定されている場合は、期限の利益喪失通知が届くと同時に、借入先金融機関が保証会社へ代位弁済を求め、債務者の代わりに、保証会社が金融機関へローンを一括返済します。

以後、保証会社から住宅ローンの一括返済を求められることになります。通常、一括返済は不可能ですので、そのまま滞納が続き競売に掛けられる可能性が極めて高くなります。

話の様子から察するに、借入先はもう貴方に支払い能力がないと見切りをつけ、保証会社に代位弁済を求めるつもりであるように思われます。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない｜変動金利型 固定金利型 どちらがお得か？

日銀がマイナス金利政策を導入したことを受け、住宅ローン金利が非常に低い水準に低下。

2016/4月、フラット35（長期固定金利型住宅ローン）の金利は、返済期間21年以上が1.2～1.8％で過去最低。20年以下では1.02～1・65％で、こちらも過去最低。
大手銀行の住宅ローン金利は、１０年固定型の最優遇金利が年0.55～0.9％と1％を大きく下回る水準となっている。

住宅ローンでのマイホーム購入や借り換えのチャンスとも言えそうだ
しかし、金利だけでなく、自分のライフプランを考えながら、住宅ローンについても勉強し、様々な条件を含め総合的に判断して決めなくは、いくら金利が低いからといっても、将来住宅ローンが払えない滞納し、家を差し押さえられ競売に掛けられるといった事態になりかねない。

住宅ローンを借りるなら今がチャンスとばかりに将来のことも良く考慮せず住宅ローンを借りてマイホームを購入している人が多数いるが、その多くが、もし将来、金利が上昇し住宅ローン返済額が増加した場合の対応策は考えていないのだ。

住宅ローン返済中に金利変動の可能性がある変動型と固定期間選択型で住宅ローン融資を受けている人の4割～5割は金利変動リスクに関して、余り理解していないとのデータがある。

また、変動金利型で住宅ローンを借り入れている人の約25％は、もし金利が上昇したときは対応をどうするか考えていない、住宅ローンを払えなくなる可能性があるというデータがある。

変動金利型での住宅ローンのメリットは金利が低いこと。金利が低いので当初は元本が早く減ります。
住宅ローンを10年～15年で返済できる、もし金利が上がったら繰上げ返済もどんどん出来るという人は、変動でも構いません

しかし、変動金型にはもし金利が上昇した場合、返済額が大きく膨らみ、住宅ローンが払えないといった事態になるリスクもあります。

日常的に経済情勢や日銀の政策動向を確認し金利の動向をウォッチでき、今後、金利が上昇しそうな場合には返済額の見直し、固定金利型への切り替えなどの対処が自分でできる人なら住宅ローンが払えない滞納となるリスクも低いでしょう。

しかし、そういったことが出来ない人は将来、住宅ローンが払えないといった事態にならないためには、固定型を検討したほうが良いでしょう。

固定型は変動型より若干金利は高いですが、今は両方とも歴史的低金利であり、金利上昇リスクのない固定型を基本に検討すると良いでしょう。

2016/9

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 相談事例

夫が勤務している会社の業績が悪くなり、突然ボーナスがカットされてしまったので生活が苦しくなってしまって住宅ローンが払えない状態になってしまいました。６ヶ月以上滞納していて先日、一度に全額を返済しろという通知がきました。
住宅ローンは分割の約束のはずですがこんなことがあるのでしょうか？

驚いて住宅金融支援機構に電話したところ、保証会社に移す？とかいったわけの分からないことを言われ途方にくれています。

もう二度と滞納しないようにしたいですが住宅ローンを分割支払いに戻すことは可能でしょうか？あまりに強引なやり方に怒りがこみ上げています。

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回答

金融機関と住宅ローンの融資契約をするときの契約書に、住宅ローンの返済が遅れ滞納した場合、残っている債務を一括で返済しなければならないという条項があります。

金融機関のほうは契約書通り、当初の約束通りに話を進めているだけです。
借りた住宅ローンを遅滞なく返済するのは債務者の義務であり、返済の約束を守らず、問題の責任があるのは貴方方のほうであるということを自覚し反省してください。

住宅金融支援機構の場合、6ヶ月程度滞納してしまうと債務者に支払いの能力がないと判断され一括返済や競売の手続きに進みます。

住宅ローンが払えない滞納の状態が一定期間続くと「期限の利益の喪失」となり、住宅ローンの残り分全ての一括支払い請求がされます
これ以後、住宅ローンの分割払いは認められなくなり、残りの住宅ローンを全額一括で返済しなければいけません。

通常、一括返済できる可能性は少ないので保証会社から残りの住宅ローンが借入先金融機関に返済される代位弁済が行われ保証会社に債権が移ります。
それ以降、保証会社から住宅ローンの残りの債務の返済を請求されます。

期限の利益を喪失すると保証会社による代位弁済が行われ、競売へ向けて手続きが進むことになります。

相談者の方の場合、「期限の利益の喪失」となっている状態です。
金融機関の貴方に対する信用は失墜しているはずですので「もう二度と滞納しないようにしたいです」と言っても信用して貰える可能性は相当低いと思われますが、約束を守らず住宅ローンを滞納したのは自分に非があると深く反省した上で先ずは借入先に赴き平身低頭相談しましょう。

既に法的対処が必要な状態まで追い込まれており、通常の交渉で話がまとまる可能性は低いです。
交渉が決裂するようなら早急に専門家に相談しましょう。
時間が経過すればするほど事態は悪化します。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

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期限の利益を回復する方法

個人再生手続きの住宅ローン特則を利用すれば、期限の利益を回復させることが可能です。
債務者が家を売却することなく生活再生を図るための手続きで、競売を回避することができます。

住宅資金特別条項（住宅ローン返済方法の変更）を定めた再生計画を作成し、再生計画が裁判所によって認可されると期限の利益を回復することができます。

個人再生の住宅ローン特則は、保証会社による代位弁済をなかったものとし、期限の利益を回復させます。

住宅ローン 払えない 任意売却

住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納で任意売却が増加、競売よりもメリットが多く

給料の減少などで住宅ローンが払えない滞納、競売となってしまった競売件数は以前より減少傾向にある。リーマンショックの後の不景気時の競売件数は年６万件前後、2015年には３万件前後まで減少している。

減少の理由は、金融円滑化法の影響
金融円滑化法では、金融機関が住宅ローン債務者から返済条件の見直しを求められたときは可能な限り柔軟に応じなければならないことが定められた。

金融円滑化法は、平成２５年３月末で期限を迎えましたが現在でも、金融庁から金融機関へは少しづつでも住宅ローンを返済している場合は柔軟に対応するよう行政指導が行われており、金融機関も早期の競売申請は以前より消極的になっているもようだ。その結果、競売に掛けられる件数も減少している。

競売に代わって任意売却でマイホームを手放す人が増えており、任意売却物件が増加している。
金融機関の対応が以前より柔軟になったとは言え、基本的に住宅ローンを払えない滞納状態が３カ月以上続くと金融機関は不良債権とみなし、その後も滞納が続けば、担保不動産の競売を裁判所に申請することには変わりない。

競売の場合、市場価格の3割程度かそれ以上安い価格で売却されるケースが多く、少しでも高く売却しようと任意売却で家を売却する人が増えている。

任意売却は住宅ローンが払えない滞納、競売申請された物件を、債務者が不動産業者を介して売却する方法で市場価格に近い価格で売却することが可能。
実際に競売の落札相定額より数百万円も高く売却できたといった事例も多い。

競売と比べ高い価格で売却できるため、債務者、債権者双方にメリットが大きい。

競売の場合、売却した資金は全額が債権者に渡ってしまい、債務者には残らないが、任意売却なら売却資金の一部が債務者の手元に残り、引っ越し費用もまかなえる。

また、任意売却の場合、買主の合意が得られれば賃貸でそのままマイホームに住み続けることも可能だ。

競売の場合、住宅ローンが払えない滞納、競売に掛けられたことが近所や知り合いに知られる可能性が高いが、任意売却は通常の不動産売買と変わらないため、そういった心配は少ない。

競売では債権者や競売落札者との交渉を債務者自身が行わなくてはならないが、任意売却の場合は不動産業者が交渉を行ってくれるので精神的な負担も少ない。

住宅金融支援機構でも住宅ローンが払えない滞納となってしまい、競売に掛けられてしまう可能性がある場合には競売よりも任意売却することを推奨している。

競売の入札が開始されてからでは、金融機関が任意売却を認めないケースもあり、認められたとしても競売落札まで時間がなく、任意売却できないケースもある。
住宅ローンが払えない滞納となってしまった場合はできるだけ早期に専門家に相談するのが得策である。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　マイナス金利政策の効果

2016年1月に日銀が異例のマイナス金利政策を導入してから半年余り、マイナス金利政策の効果としては、住宅投資の拡大効果が出ている。

2016年2月以降、住宅着工戸数は大きく増加、7月の住宅着工は前年比+8.9％増、年率換算で100.5万戸。マイナス金利政策が導入される直前の1月は同87.3万戸、マイナス金利政策導入受け急増。

住宅ローンを借りるとき気になるのは金利の動向ですが、マイナス金利導入受け住宅ローン金利も歴史的水準に低下。
住宅ローン金利状況は非常に低い状態が続いており、住宅ローンを新規で借りたり、借り換えたりする方にとってはお得な環境が続いている。

マイナス金利の恩恵で住宅ローンの借り換えも進み、家計の借入負担も軽減される効果がある。

住宅ローンが払えない人、住宅ローン滞納者、住宅ローン破綻者が将来増える可能性も

マイナス金利受け、住宅ローン金利と関係が深い長期金利が低下、メガバンクが相次いで固定金利型を中心に住宅ローン金利の引き下げ。
銀行の住宅ローン融資部門にはマイナス金利政策導入以降、住宅ローンの新規借り入れや借り換えの相談が殺到したという。

銀行の住宅ローン金利引き下げ競争が過熱し審査も甘くなっており、住宅ローンを借りやすい状況であるが、新規で住宅ローンを組みマイホーム購入する際に注意しなければいけないのは、「借りられる金額が返せる金額とは限らない」ということ。

将来返済できるのか良く考えず、借りられるから借りて家を買ってしまおう、金利が低いから今借りて家を建てなくては損といった思いに駆り立てられ無理に住宅ローンを組んでしまっている人も多くなっている。

将来的に住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまう、住宅ローン破綻してしまうといった人が増えることが危惧される。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 住宅ローン破綻

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納｜不動産融資がバブル期上回る

銀行、信用金庫の不動産向け融資が急増
2016年4～6月期の新規貸出額は前年同期比22％増、3兆1271億
バブル期の1989年に記録した2兆7679億を27年ぶりに更新
東京圏では不動産価格の上昇傾向が強まっている　

日銀が2016年2月にマイナス金利政策を導入したことで、運用難に陥った資金が不動産市場に流入していることが大きな原因

マイナス金利政策の影響で借入金利が低下し、不動産関連企業が資金を調達しやすくなった

東京五輪を控え首都圏の再開発、不動産投資信託向けの融資が増加
相続税対策としてのアパート経営が増えており、アパート融資も伸びた

住宅ローン金利も歴史的低金利を記録
2016年に入り長期金利が低下を続けており、日銀が採用したゼロ金利政策により過去にない超低金利となっています

その結果、住宅ローン金利も大幅な低下が進み、8月は史上最低金利を更新
住宅ローンを借りるなら今がチャンスとばかりに無理をしてまでも住宅ローンを組んでマイホームを購入する風潮も強まっている

また、住宅ローン融資の審査も甘くなっており、年収300万円以下、契約社員、派遣社員でも融資の審査が通りやすい状況ともなっている

こうした状況は将来的に住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納となってしまい、住宅ローン破綻者が増えることに繋がると危惧される

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 住宅ローン破綻

2016/9

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　相談事例

20歳代主婦

夫がリストラされ転職したのですが給料が35万から25万に減ってしまいました。
住宅ローンの支払いが月に12万円ありますが支払いが苦しくなりました。
銀行へ相談にしとけば良かったのですが行ってなくて、住宅ローンを3ヶ月滞納してしまい督促状が届いています。

住宅ローンを支払うと生活費がなくなってしまいます。
住宅ローンは2000万以上の残っていますが自己破産した方がいいでしょうか？
自己破産すると家は取られてしまいますか？

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回答

自己破産は全ての借金を対象に免除してしまう制度であり、住宅ローンの返済も免除されます。
しかし、自己破産は家を競売に掛けられ、売却した代金を債権者に分配されるものであり、家を残すことはできません。

住宅ローンを3ヶ月滞納してしまい督促状が届いてるとのことですが、住宅ローン滞納が3ヶ月以上続くと一般的に期限の利益の喪失となり、残りの住宅ローンの一括返済を求められる可能性が高くなります。一括で払える可能性は低いので、競売に掛けられる可能性が高くなります。

先ずは借入先の銀行へ相談してください
しかしながらこれまで相談せず放置していたとのことで銀行に悪い心証を与えていますので、あなたの希望通りに相談が進む可能性は極めて低いと思われます。
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住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　豆知識

自己破産

裁判所で全ての債務を免除して貰う手続き
免責が認められると、税金等一部を除く全て債務の支払いが免除されます。

一定以上の価値のある財産は手放さなくてはいけません
20万円以下の預貯金など、当座の生活費は残すことができます。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　相談事例

30歳代主婦

住宅ローンが払えず困っています。
子供が幼稚園に通い始めたため、色々と出費がかさみ住宅ローンを3月分と4月分を2ヶ月滞納してしまいました。

3月分と4月分は私の親に借りてなんとか支払いましたが5月分はお金がなく払えません。
7月になればお金が入るめどがあるので7月にまとめて払えば問題ないでしょうか？

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回答

借入先の金融機関に相談されるのが第一です。

住宅ローン払えない、住宅ローン滞納が一定期間以上続くと、住宅ローンを分割で払える権利を失い住宅ローンの残りを一括で返済するように求められます。
これを期限の利益の喪失と言い、住宅ローンの残債務を一括で返済しなければいけなくなります。

期限の利益の喪失となり一括返済を求められるまでの期間は金融機関によって異なります。
住宅ローンを払えない、住宅ローン滞納が3ヶ月以上続くと期限の利益の喪失通知が届くのが普通です。一括で払える可能性は低いので、競売に掛けられる可能性が高くなります。

一旦、期限の利益を喪失すると以後、分割払いは認められず一括返済しなければいけなくなるので注意が必要です。
後でまとめて払えば問題ないはずといった安易な考えで家を競売に掛けられ失ってしまう人は少なくありません。

借入先に相談すれば毎月の支払い額を減額するリスケジュールも可能です。
ただし、あなたが真摯な態度で正直に事情を話し相談しなければあなたの心象が悪くなり、リスケジュール等の相談にも応じて貰えなくなります。

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住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　豆知識

期限の利益

分かりやすく言えば、分割払いで払える権利ということです。
分割払いの権利を得る代わりに、期限までに元金、金利を払うことになります。

通常、金融機関と住宅ローン融資契約をする際、契約書に「１回でも返済が遅れたら残っている債務を一括で返済しなければならない」という条項があります。
本来は1回でも住宅ローンを滞納してしまったら債権者は一括払いを請求できる権利があるのです。

ただし、1回の滞納で期限の利益の喪失、一括払い請求となる事例は少なく、数回続けて住宅ローンを払えない住宅ローン滞納となった場合に期限の利益の喪失、一括払い請求となるのが普通です。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローンアドバイザーからのアドバイス

住宅ローンの返済が苦しくなった場合は先ずは借入先の金融機関に正直に話し相談しましょう。
毎月の住宅ローン返済額を変額するなどの対応が可能です。
これをリスケジュールと言います。

住宅ローンが払えなくなり、住宅ローンを滞納してしまった後になって相談したのでは、債権者のあなたに対する心象が悪くなり、リスケジュールが認められ難くなる恐れがあります。

あなたが借入先に住宅ローンの返済が苦しく、このままだと住宅ローンを払えない、滞納してしまう可能性があると伝えた場合、要注意融資先といった評価をされますが致し方ないことです。

リスケジュールが認められず、住宅ローンが払えない、滞納してしまうようなら競売に掛けられる前に任意売却を選択しましょう。

任意売却のほうが競売より高く売れる可能性が高く、残りの住宅ローン債務を少なく出来るというメリットがあります。

任意売却は、住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまう、住宅ローンの支払いが滞ったときに、競売による強制的な売却でなく、債務者と金融機関（債権者）が双方の合意により、一般市場で売却する方法です。当事者間の自由意志による売却であるので任意売却と呼びます。

任意売却は、競売と異なり通常の売却と全く同じですから、住宅内部の事情が写真で一般に広く公開されることはありません。競売の場合、住宅内部の様子が写真で一般に広く公開されます。

任意売却の場合、売却後に残った住宅ローンの返済についても、債権者との相談で生活が成り立つ範囲での返済が認められることが多いです。
場合によっては、大幅な減免が認められる場合もあります。

任意売却は債権者にとってもメリットがあります。
競売は申請から落札まで時間を要しますが任意売却なら早期に多く債権を回収することができますし、競売申立のように手間や費用が掛かりません。

住宅金融支援機構などは競売より任意売却を推奨しています。

任意売却専門の業者の中には引越し費用として30万円以上の資金をプレゼントしてくれる業者も存在します。
また、買主の承諾があればリースバック契約で賃貸住宅としてそのまま家に住み続けることも可能です。
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任意売却

住宅ローン返済を滞納し、債権者が競売を申請し競売決定から競売実施日までの間に、競売によらず不動産会社等に依頼し自ら売却する方法を任意売却という。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納　サブリース契約

今回の話題は個人が住む住宅のローン問題ではなく、投資用不動産のローンに関する問題

相続税の実質的増税などもあり、土地を持ってる人が相続税対策のためアパート経営に乗り出すケースが増えている。
筆者の近所には最近まで畑であった土地に新規のアパートが次々と建設されています。

しかしながら、毎月安定した収入がある、家賃は保証するという話に乗ってアパート経営をはじめたものの、数年後に家賃を減額されアパート経営が苦しくなる、結果、ローンが払えない、ローン滞納となる、アパートや土地を差し押さえられるといったケースが増えている。

2016年、国交省は、家賃が減る可能性があるというリスクについて、業者に説明義務を課す法改正を決めた。

問題となっているのはサブリース契約と呼ばれる契約形態
土地の所有者が建てたアパート、賃貸住宅管理業者が一括して借り上げ、空き室の有無に関係なく、一定額の家賃を保障するというもの。

30年一括借り上げと説明をされていたのに、契約更新時に家賃を減額された結果、ローンが払えない、ローン滞納となる、アパートや土地を差し押さえられるといったトラブルが増えている。

これまで不動産投資、アパート経営の経験がない人や高齢者がアパート経営に乗り出すことが多く、業者の話を鵜呑みにしてしまいトラブルに巻き込まれるケースも増えている。

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実際の事例

40歳台男性

父から受け継いだ土地を有効活用するためのアパート賃貸経営に乗り出ました。
最初はそのつもりは全くなかったのですが営業マンに強く勧められたのと、今後、相続税が上がると聞いたので相増税対策の意味合いが大きかったし、30年間家賃が保証されるということで安心だし、どうせ活用していない土地だったので少しでもお金になればいいかな？といった安易な考えでした。

この方の場合も空き室率が高かったこともあり、契約更新時に家賃の大幅減額になってしまい、ローンが払えない、ローン滞納といった状態になってしまった。

一括借上げのサブリース契約を行っていると、家賃は契約更新時の数年毎に見直されて減額される収益が下がっていくことが多い。
また、契約上、修繕をメーカー指定業者で行わなければならず、修繕費が高くつきアパート経営を圧迫するケースが多いのだ。

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