住宅ローンが払えない場合|夫の会社の業績悪化

住宅ローンが払えない場合|夫の会社の業績悪化

夫の会社が業績悪化し、今住んでいるマンションの住宅ローンが払えなくなり、現在は滞納している状態です。固定資産税など税金も払えなくなってきてしまいました。

マンションを売っても残債は800万くらいは残ってしまいそうです。
マンションを売却すべきでしょうか?
競売になるまで待つべきでしょうか?

自己破産しなくてはいけないのでしょうか?

夫と離婚し離婚の慰謝料としてマンションを夫の名義から私(妻)に変更後してから夫が破産すればマンションを取られず済みますか?

ファイナンシャルプランナーからの回答

競売は市場価格より安い価格で落札されてしまうことが多いので、競売まで何も対策をせず競売まで待つことはおすすめできません。

抵当権がついている物件を妻の名義に変えても住宅ローンが払えなければ競売に掛けられてしまいますので無駄です。

司法書士からの回答

住宅ローンを借りている夫婦が離婚して財産分与で名義変更する場合
マンションには抵当権が設定されており、抵当権は住宅ローンを完済するまで外せません。

抵当権がある状態で離婚し、財産分与で名義変更することができるかですが、マンションの名義を移しても抵当権は影響を受けません。
抵当権はマンションについてきます。

離婚をすれば財産分与で名義変更もできますが抵当権はついてきます。

名義変更は出来ますが、住宅ローン契約時に交わす抵当権設定契約書で、金融機関の承諾なしに物権を譲渡できない契約になっている場合が多いはずです。
こうなると金融機関の承諾を得ないと名義変更できません。

また、不動産の名義を変えると贈与税などの税金が掛かる可能性がありますので注意が必要です。

マンションが差押さえを受けそうだからといって、差し押さえを回避するため夫婦で共謀して名義を変更しても、債権者は取消しの請求が出来ます。

また、差し押さえ逃れ、競売逃れをすると自己破産の免責が認められない場合があります。

破産法では、債権者を害する目的で財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分などの行為をした場合は免責を許可しないという規定があります。

(免責許可の決定の要件等)
破産法 第252条の1  
裁判所は、破産者について、次の各号に掲げる事由のいずれにも該当しない場合には、免責許可の決定をする。
1、債権者を害する目的で、破産財団に属し、又は属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたこと。

破産法

住宅ローンが払えない場合 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|住宅ローンが払えない場合の競売

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|住宅ローンが払えない場合の競売

相談事例
住宅ローンが払えなくなり、差押えられて競売になった場合は、自己破産しなければいけないのでしょうか?
自己破産するとどうなりますか?
競売になっても、自己破産の必要が無い場合はあるのでしょうか?

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|住宅ローンが払えない場合の競売|読者からの回答

○競売で家を売却し残債がなければ自己破産の必要はありません。
競売で家を売却し残債があっても自分で払うつもりなら自己破産する必要はありません。
競売で家を売却し残債があり払えない場合で尚且つ免責を受けたい場合のみ、自らの意思で自己破産申請することになります。

○競売と自己破産は別です。
競売以後、借金が残っていれば自己破産という選択肢もあります、借金がなければ自己破産する必要はありません。

○自己破産は、債務が払いきれない時に使う債務整理の法的手段の一つです。
必ずしも競売とセットになってるわけではありません。

○住宅ローンを払わないで滞納していると住宅を差し押さえられ、競売に掛けられてしまいますが、任意売却を選択すると競売より高く売れるので残債を大幅に圧縮できます。そうすれば自己破産しなくても残りのローンを返せる確率が高くなり、自己破産の必要も少なくなります。

○住宅ローンの返済が滞ると14.5%の遅延延滞利息が付いてきます。
滞納してしまうと競売までの道をまっしぐらですから滞納しないようにしましょう。

競売で売却してもローンで借りた分が残ってしまう場合は自己破産しなければいけない場合が出てきます。

○自己破産すると、20万円を超える財産は全て処分されます。
家が賃貸の場合は、自己破産しても賃料を払っていれば物件を追い出されるということはありません。

住宅ローンを組んだ家の場合は担保権が設定されているので競売になってしまいます。 持ち家の場合は自己破産したら処分されてしまうので引越しが必要です。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|住宅ローンを何ヶ月滞納すると競売に掛けられてしまうのか

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|住宅ローンを何ヶ月滞納すると競売に掛けられてしまうのか

無料相談事例

住宅ローンを何か月滞納すると競売に掛けられてしまうのですか?

住宅ローンが払えず住宅ローンの滞納がもう3か月になります。
もうそろそろ競売に掛けられてしまいますか?

やっとの思いで建てた家ですし引越し費用もありませんから競売されたくありません。競売に掛けられてしまうことは受け入れられません。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|住宅ローンを何ヶ月滞納すると競売に掛けられてしまうのか|読者からの回答

○マイホームを競売に掛けられたくないのは誰でも当然ですが住宅ローンを払わず滞納しているのはあなたが悪いので仕方がないことです。
払えず滞納が続けば必ず競売に掛けられます。

○3か月滞納してしまうと期限の利益の喪失になってしまう可能性が高いです。期限の利益の喪失通知がそろそろ届くころです。

期限の利益の喪失は分割払いでの返済は不可、残りの借り入れ分の一括返済が必要です。一括で払わなければ、競売の申請がされてしまいます。実際に競売の入札が始まるのは暫く先です。

住宅ローンを滞納し始めて半年くらい経つと競売開始決定通知が届きます。
暫くして裁判所の担当者が不動産の調査に訪れます。

○任意売却をすれば引越しのための費用も捻出できる場合も多くお勧めです。
競売よりも任意売却はメリットの方が大きいです。

○住宅ローンを3か月滞納してしまっても即競売とはなりませんが、3ヶ月滞納してしまうと期限の利益の喪失になってしまう可能性が高いので、実質的には競売決定と同じです。

○住宅ローン滞納延滞が3ヶ月~6ヶ月続くと、金融機関が保証会社に代位弁済の請求を行いますので、こうなると競売回避は事実上無理です。
ここまで来ると競売を回避するには任意売却しかないでしょう。

○任意売却なら相場程度で売却可能。競売なら場合によっては相場の半額以下で売り払われると言われています。
競売に掛けられると売却価格が安いので残債も多く残りますから、自己破産への道をまっしぐらです。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|相続

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|相続

住宅ローンの残債がある物件の場合、相続しても大丈夫か?相続放棄をするべきか?

住宅ローンの残債がある物件の場合、相続すべきか相続放棄するべきか。
自分の生家、子供のときから暮らしていた家など思い入れのある家なら、住宅ローンの残債が残っていても、無理してでも相続したいと思うのが人の思いというものでしょう。

しかし、住宅ローン残債がある物件を一時の感情に流されて相続してしまうと住宅ローンが払えない返せない、住宅ローン滞納、住宅ローン破綻、住宅ローン破産といった最悪の状況にもなりかねません。

自らの経済力、収入を鑑み、住宅ローンが払えない返せない、住宅ローン滞納となってしまう可能性がある場合は相続放棄したほうが良いでしょう。

売却してもローン残債があり、住宅ローンを返せる経済力がなく、住宅ローンが払えない滞納してしまう可能性があるなら相続放棄したほうが良いでしょう。

売却できるならまだ良いですが売却できずに多額の債権が残ってしまうと最悪の場合、自己破産等の債務処理をしなければいけなくなります。
固定資産税は自己破産しても免責されません。

住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナー等の専門家に相談してみましょう。

相続放棄をすると、住宅以外の財産も全て相続放棄となり相続できなくなりますので十分考慮したうえで意思決定をしましょう。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|団体信用生命保険

住宅ローン融資を受ける際は、通常、団体信用生命保険に加入します。
フラット35で住宅ローンを組む場合には、団体信用生命保険は任意加入です
団体信用生命保険に加入していると、死亡したときに保険金でローン残額が支払われます。
相続人が相続放棄をしなくても残債を支払う必要はなくなります。

ネット銀行などでは団体信用生命保険の保険料が無料となっている銀行もありますので大変お得です。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|うつ病

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|うつ病

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談事例

夫がうつ病で会社を退職してしまい生活が苦しくなり、住宅ローンが払えない返せない、住宅ローン滞納してしまいました。

裁判所から競売開始通知が来ました。
市の無料法律相談で相談したところ、個人再生を進められましたが正直どういうことなのか分かりません。

フラット35でまだローン支払いがまだ20年以上残っています。
月額の支払額は11万8000円です。

読者からの回答|住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|うつ病

○個人民事再生は、住宅ローン以外に高額な借金があり、この借金を大幅に圧縮(5分の一程度)すれば月々の返済が可能である場合に有効な方法です。
住宅ローンは減額や免責はされませんし返済額は変わりませんので、住宅ローンは払い続けないといけないわけですが払えるのでしょうか?

○住宅を手放さずに住宅ローン以外の債務についてのみ整理するのが住宅資金特別条項を定める個人再生手続きです。

住宅資金特別条項(住宅ローン特則)
裁判所から再生計画が認可されると、住宅ローン以外の債務については返済額が大幅に減額されます。その分、住宅ローンの支払いに充当できます。

債務が減額されるのは、原則として住宅ローン以外の借金のみです。
住宅ローンの残高、毎月の住宅ローン返済額は、今までと変わりません。

住宅ローン滞納が続くと、保証会社が借入先に住宅ローン残債を弁済します。代位弁済です。代位弁済後から6ヶ月を経過すると、住宅資金特別条項は使えません。

○個人再生(個人民事再生)には、住宅資金特別条項(住宅ローン特則」という制度があります。

住宅資金特別条項は、自宅を処分せず残し、住宅ローン以外の債務を個人再生によって減額して分割払いにすることで借金を減らし整理できる制度です。

住宅ローンがある家は、自己破産した場合、競売で処分されますが住宅資金特別条項を利用できれば、家を処分せずに残すことができます。

住宅ローンは今まで通り返済しなければいけませんので返済能力がなければ認められません。簡単に認めて貰えるものではありません。
そんな簡単に認められるほど甘くはありません。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|弁護士が解説

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納となってしまった場合の流れを弁護士が解説

転職、会社の倒産、リストラ、給与やボーナスのカット、病気、介護費用や教育費の増加。
こういったことが原因で住宅ローンが払えない返せない、住宅ローン滞納、住宅ローン破綻、住宅ローン破産という人は増えている。

何ヶ月滞納が続いているのか、状況によって債権者の対応も違う

○住宅ローン払えない 滞納1か月目
借入先金融機関からは支払いの催促の書面(督促状)が届く
督促状を無視したりすると状況は悪くなる。電話でなく直接、金融機関を訪れ事情を説明し相談に乗って貰うのがベストだ。

あなたが貸し手側なら督促を無視する人、電話だけの人、直接やってきて紳士に事情説明できる人、誰を信用し応援したくなるか、助けたくなるか、考えてみれば良く分かるだろう。

○住宅ローン払えない 滞納1か月以上~3か月
督促の電話が繰り返し来る。
督促状や電話を無視してしまうと早期に法的処理に移行してしまう恐れがある。

○住宅ローン払えない 滞納3か月以上
信用情報機関にも登録されてしまう、いわゆるブラックリスト。
こうなると借り換え等も困難になる。
信用情報機関では、3ケ月以上返済が滞ることを延滞と定義している。
金融機関によって、延滞情報を信用情報に登録する期間はまちまちだ。

期限の利益の喪失の通知が届く
分割払いでの返済契約はもう無効となり、残りの借り入れ分を一括で払ってください、一括で払えないなら抵当権を実行し、家を売却し売却資金は、残債の返済分に充当しますという内容だ。
これは最終通告。

それでも払わないと、代位弁済通知が届く
住宅ローン融資の際は、通常、保証会社が連帯保証人の代わりに設定されるのが普通だ。

債務者が住宅ローンを払えなくなると、借入先は保証会社に対して債務の支払いを請求することになり、保証会社は債務者の代わりに弁済する。
代位弁済が行われると、債権者は保証会社となる。

○住宅ローン払えない 滞納5か月以上
保証会社は、債務者に返済できる能力がないと判断し、家の売却手続きを進め、裁判所に競売を申し立てる。

○住宅ローン払えない 滞納6か月以上
裁判所からの競売開始決定通知が届く
入札までには少し時間的猶予があるので、任意売却で売却することは可能だ。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|住宅金融支援機構 フラット35

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|住宅金融支援機構 フラット35

住宅金融支援機構でフラット35などの住宅ローン融資を受けている人が、住宅ローンが払えない、住宅ローン滞納してしまった場合。

一時的に返済できないだけで将来は支払えるなら、一時的に返済額を減額するなどリスケジュール対応をして貰える可能性があります。

フラット35では以下のようなリスケジュール方法があります。

○毎月の返済額を減額する
○一定期間だけ毎月の返済額を減額する
○ボーナス払いの中止
(返済期間が延びるため、支払い総額は増えるということに注意しましょう)

住宅金融支援機構の場合、住宅ローンが払えず滞納が始まってから約6ヶ月で期限の利益喪失となります。
以後の分割払いは認めないので、残債を一括で支払う必要に迫られます。
選択肢は、競売か任意売却しかなくなってしまいます。

今、競売に代わって任意売却でマイホームを売却する人が増加しています。
競売の場合、市場価格の3割程度かそれ以上安い価格で売却されるケースが多くデメリットがが大きい、少しでも高く売却しようと任意売却で家を売却する人が増えています。

任意売却は市場価格に近い価格で売却することが可能であり、 実際に競売の落札相定額より数百万円も高く売却できたといった事例も多い。
競売と比べ高い価格で売却できるため、債務者、債権者双方にメリットが大きい。

競売の場合、売却した資金は全額が債権者に渡ってしまい、債務者には残らないが、任意売却なら売却資金の一部が債務者の手元に残り、引っ越し費用もまかなえます。

任意売却の場合、買主の承認が得られれば賃貸で借り受け住み続けることも可能です。

住宅金融支援機構でも競売よりも任意売却することを推奨しています。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納
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[引用] 住宅金融支援機構(融資住宅等の任意売却)

融資住宅等の任意売却

機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。
任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。
任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。
なお、具体的な手続につきましては、ご返済中の金融機関または機構支店までお問い合わせください。

任意売却をお勧めする理由

1.通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。

2.任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から転居費用の一部を控除してお渡しできる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。

3.裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

住宅金融支援機構(融資住宅等の任意売却)

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|固定資産税滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|固定資産税滞納

無料相談事例

マンションの住宅ローンが払えず滞納しています。
また、固定資産税、管理費も払えず滞納しています。
生活が苦しくこれ以上払うことができません。
マンション売った方が良いのでしょうか?

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談

読者からの回答事例

○本人に売るつもりがなくても、住宅ローンの滞納が続けば競売で強制的に売られてしまいます。通常3ヶ月滞納したらアウトです。

○競売になる前に任意売却で売ったほうが良いでしょう。
競売にメリットは皆無ですがデメリットは多数です。

○住宅ローン融資を受けている金融機関に相談に行かれたのでしょうか?
こういう場合、借入先に相談せずに状況を悪化させる人が多いので、まずは借入先に相談されることをお勧めします。

○住宅ローン以外にもマンション管理費、固定資産税も滞納してしまっていると確実に競売に掛けられてしまいます。売りたくなくても強制執行され無理やりマンションは売られてしまいます。

また、税金は自己破産しても免除されません。

○競売の場合、市場価格より大幅に安い価格で売却されますので、少しでも高く売却したいなら任意売却で売却しましょう。

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参考資料

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|任意売却のメリット

競売の場合、市場価格の3割程度かそれ以上安い価格で売却されるケースが多く、少しでも高く売却しようと任意売却で家を売却する人が増えている。

任意売却は住宅ローンが払えない滞納、競売申請された物件を、債務者が不動産業者を介して売却する方法で市場価格に近い価格で売却することが可能。
実際に競売の落札相定額より数百万円も高く売却できたといった事例も多い。

競売と比べ高い価格で売却できるため、債務者、債権者双方にメリットが大きい。

競売の場合、売却した資金は全額が債権者に渡ってしまい、債務者には残らないが、任意売却なら売却資金の一部が債務者の手元に残り、引っ越し費用もまかなえる。

また、任意売却の場合、買主の合意が得られれば賃貸でそのままマイホームに住み続けることも可能だ。

競売では債権者や競売落札者との交渉を債務者自身が行わなくてはならないが、任意売却の場合は不動産業者が交渉を行ってくれるので精神的な負担も少ない。

住宅金融支援機構でも住宅ローンが払えない滞納となってしまい、競売に掛けられてしまう可能性がある場合には競売よりも任意売却することを推奨している。

住宅金融支援機構(融資住宅等の任意売却)

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|一括返済の請求

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談|一括返済の請求

無料相談事例

病気で働けず治療費も嵩み、住宅ローンが払えなくなり滞納が続いてしまい、借入先から一括返済の請求が届きました。
一括返済できなければ競売に掛けられるようですが、あと何ヶ月間、家に住み続けられますか?

競売と任意売却した場合、どちらがおすすめですか?

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住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納 無料相談| 読者からの回答事例

○競売手続きは、裁判所による競売開始決定がされてから落札されるまでに半年以上かかります。
長い場合だと1年近くかかるケースもあります。
その後の退去時期は落札者との交渉次第ですがリフォーム転売業者が落札するケースが多いので早期に追い出される可能性が高いです。

任意売却の場合は買い手との交渉次第で賃貸で借りてそのまま済み続けることもできます。また、将来買い戻すということも可能です。

競売と任意売却では任意売却のほうがメリットが多くお勧めです。
住宅金融支援機構でも任意売却を推奨しています。

住宅金融支援機構

○住宅ローン返済が不可能なら競売より任意売却を検討すべきです。
競売より任意売却のほうが高く売れますし、引越し費用を出して貰えることもあるし、他にもメリットが多いです。

○金融機関によっては、金融機関のほうから任意売却したらどうですか?と打診される場合があります。
任意売却するかどうかは債務者次第です。金融機関は強制できませんが競売よりも任意売却のほうが債権者、債務者ともメリットが大きいのでおすすめです。

○任意売却をする場合、買い手が見つからなければ、いずれ競売になります。

○競売の場合、実際に入札が開始されるまで半年、1年くらいはそのまま住めることが多いです。
任意売却の場合は買い手が見つかり買い手との交渉でどのくらい住み続けられるか違ってきます。

○任意売却は引越費用ぐらいは手元に残るようにして貰えますが、競売となると1円も手元には残りません。競売にするメリットはありません。任意売却が絶対に良いでしょう。

○競売より任意売却のほうが高く売れる可能性が高く、早く任意売却される事をお勧めします。競売の入札が始まってしまったら競売の取り消しもできず、任意売却したくても間に合いません。残債を圧縮したいなら任意売却です。

○住宅ローンが残っていて抵当権がついている住宅や土地は金融機関の承諾無しには任意売却できません。多くの場合は金融機関も任意売却を認めてくれますが認めてくれないケースもあります。

○金融機関によって機械的に強制的に事務的に処理するところもあれば、最大限配慮してくれるところもあります。
債務者の態度がどうなのかも大きいです。誠実でない債務者では問答無用で競売に掛けられます。金融機関や保証会社など債権者と誠実に話し合いすることが事態を悪化させないためには大切です。

○競売に掛けられる前に任意売却で売った方が良いですよ。
銀行に相談してみてください。
銀行としても安く買い叩かれる競売より、任意売却して貰うほうが断然良いので相談に乗ってくれると思います。

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|自己破産 財産の処分

住宅ローン 払えない 住宅ローン 滞納|自己破産 財産の処分

住宅ローンが払えない返せない、住宅ローン滞納となってしまい、住宅ローン破綻、住宅ローン破産しまった場合の法的債務処理の方法として自己破産となってしまう人も少なくありません。

自己破産をする場合、生活用品を売却する必要はありませんが、自動車など高額な財産は売却しなければ自己破産の免責を受けることはできません。

自己破産しても財産を処分しないで済む方法はあるのか?

土地、建物、自動車など一定額以上の財産を所有したまま破産手続きはできません。
当面の生活費と生活必需品を除いた全ての財産を処分する必要があります。

自己破産手続きを行った場合、持ち家を残すことはできません。

住宅ローンを完済している持ち家の場合は、破産管財人により自宅が差押えられます。

多額の住宅ローンが残っている持ち家の場合は、実質的な資産価値が0と判断されて同時廃止になる可能性があります。
この場合は、通常、債権者によって、抵当権が行使されて処分され、競売に掛けられ売却されます。

家具、家電製品の場合、目安として20万円以上の価値があると処分する必要があります。テレビ、冷蔵庫、洗濯機などは処分されるケースは少ないですが、テレビが2台以上あったり、高額な大型テレビなど高級家電の場合は、差押の対象になります。

当面の生活費を除いた預金も差し押さえ対象ですが給料、年金などの差し押さえはされません。

自己破産の場合、管財人に貯金通帳を開示する必要があるため、自己破産手続する前に、財産を処分して現金化しても、その事実が判明すれば、自己破産の免責自体が不許可になってしまう可能性が高いです。

借金が帳消しゼロになって、財産は守るというような都合の良い、自分勝手な人を法は守りません。自己破産手続きの前に財産隠し、財産を処分するような行為はおすすめ出来ません。

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